Den Kauf eines Ferienhauses oder einer Wohnung am Meer zu planen, ist oft ein Lebensprojekt. Was noch überraschender ist, ist die Steuerrechnung, die mit diesem Zweitwohnsitz einhergeht. Die Grundsteuer bleibt bestehen, die Grundsteuer, die kommunale Zusatzsteuer, die Besteuerung der Mieteinnahmen: die Zweitwohnung summiert Abgaben, die die Hauptwohnung nicht mehr oder weniger hat. Jede Zeile dieser Rechnung zu verstehen, ermöglicht es, das tatsächliche Budget für den Besitz vorherzusehen.
Kommunale Zusatzsteuer auf die Zweitwohnung: der lokale Steuerhebel
Haben Sie bemerkt, dass die Grundsteuer für Hauptwohnungen weggefallen ist? Für Zweitwohnungen bleibt sie voll in Kraft. Ihre Höhe basiert auf dem jährlichen, überarbeiteten Einheitswert der Wohnung.
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Über diese Grundsteuer hinaus können Gemeinden in angespannten Gebieten eine Erhöhung beschließen. Diese Zusatzsteuer kann bis zu 60 % des kommunalen Anteils der Grundsteuer betragen. Konkret bedeutet das, wenn Ihre kommunale Grundsteuer einen bestimmten Betrag erreicht, kann die Zusatzsteuer mehr als die Hälfte zusätzlich ausmachen.
Warum eine solche Marge? Die Gemeinden versuchen, die Eigentümer zu ermutigen, ihre Wohnungen auf den dauerhaften Mietmarkt zurückzubringen, in Bereichen, in denen die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot bei weitem übersteigt. Überprüfen Sie vor dem Kauf, ob die Gemeinde diese Erhöhung anwendet: Der Satz variiert von Stadt zu Stadt und kann ein erschwingliches Projekt in eine hohe jährliche Belastung verwandeln. Ein umfassender Leitfaden zur Besteuerung und Besteuerung von Zweitwohnungen beschreibt die verschiedenen Szenarien je nach geografischen Zonen.
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Klassifizierung als Ferienwohnung: eine Befreiung für alle Gemeinden ab 2026
Das Finanzgesetz 2026 ändert die Situation für Eigentümer, die ihre Zweitwohnung saisonal vermieten. Bis jetzt konnten nur Gemeinden in der Zone “Frankreich ländliche Aufwertung” eine Befreiung von der Grundsteuer für klassifizierte Ferienwohnungen und Gästezimmer beschließen.
Ab 2026 kann jede Gemeinde diese Befreiung annehmen, unabhängig von ihrem Standort. Der Gemeinderatsbeschluss muss vor dem 30. September 2026 erfolgen, um wirksam zu sein.
Um davon zu profitieren, muss die Wohnung eine offizielle Klassifizierung von einer vom Staat anerkannten Stelle erhalten (Liste über Atout France zugänglich). Ein Stern reicht aus, um Anspruch auf die Befreiung zu haben. Dies schafft eine echte strategische Herausforderung für die Eigentümer: Die Klassifizierung ihrer Immobilie, selbst auf dem minimalen Niveau, kann die Grundsteuer auf die Zweitwohnung beseitigen.
Die zu erwartenden Klassifizierungsverfahren
- Kontaktieren Sie eine akkreditierte Stelle auf der Liste von Atout France für eine Bewertungsbesichtigung der Wohnung
- Die Kriterien für Komfort, Ausstattung und Empfang entsprechend dem angestrebten Sterneniveau einhalten
- Bei der Gemeinde überprüfen, ob ein Beschluss zur Befreiung angenommen wurde oder in Diskussion ist
Grundsteuer und Zweitwohnung: keine Abzüge wie bei der Hauptwohnung
Die Grundsteuer gilt für jeden Eigentümer, unabhängig davon, ob die Immobilie eine Haupt- oder Zweitwohnung ist. Der Unterschied liegt bei den Abzügen. Hauptwohnungen profitieren von einem obligatorischen Abzug auf den Einheitswert, was die steuerliche Bemessungsgrundlage reduziert. Zweitwohnungen haben darauf keinen Anspruch.
In der Praxis wird die Grundsteuer einer Zweitwohnung bei gleichem Einheitswert also höher sein als die eines vergleichbaren Hauptwohnsitzes. Dieser Unterschied bleibt beim Kauf oft unbemerkt, belastet jedoch jedes Jahr das Budget.
Baumaßnahmen und Auswirkungen auf den Einheitswert
Erweiterungs- oder Verbesserungsarbeiten an einer Zweitwohnung erhöhen den Einheitswert. Direkte Folge: die Grundsteuer steigt. Es gibt einige vorübergehende Befreiungen von der Grundsteuer für Energiesparmaßnahmen, aber sie sind restriktiver als für die Hauptwohnung und hängen von den lokalen Beschlüssen ab.
Besteuerung der Mieteinnahmen und Wertsteigerung beim Verkauf
Die Vermietung seiner Zweitwohnung in der Saison generiert steuerpflichtige Einnahmen. Das Steuersystem hängt von der jährlichen Höhe der Einnahmen und dem gewählten Status (Micro-BIC oder tatsächliches Regime) ab. Der Micro-BIC bietet einen Pauschalabzug auf die Einnahmen, während das tatsächliche Regime die Abzüge der tatsächlichen Kosten (Arbeiten, Darlehenszinsen, Versicherung) ermöglicht.
Eine klassifizierte Ferienwohnung hat einen günstigeren Abzug im Micro-BIC als eine nicht klassifizierte. Die oben erwähnte Klassifizierung hat also einen doppelten Vorteil: die Grundsteuer zu reduzieren und die Besteuerung der Mieteinnahmen zu erleichtern.
Immobiliengewinn: keine Befreiung für die Zweitwohnung
Beim Verkauf einer Hauptwohnung ist der Gewinn vollständig steuerfrei. Für eine Zweitwohnung ist der Gewinn steuerpflichtig mit einem progressiven Abzugssystem, das an die Haltedauer gebunden ist. Die vollständige Befreiung tritt erst nach einer sehr langen Besitzdauer ein.
- Progressiver Abzug auf die Einkommensteuer je nach Haltedauer der Immobilie
- Getrennter Abzug auf die Sozialabgaben, mit einem anderen Zeitplan
- Möglichkeit der Befreiung, wenn der Verkaufspreis in den Kauf einer Hauptwohnung reinvestiert wird, unter strengen Fristen
Besetzungsdeklaration: eine oft ignorierte Pflicht
Seit der Abschaffung der Grundsteuer auf Hauptwohnungen benötigen die Steuerbehörden Informationen darüber, welches Wohnobjekt zu welchem Zweck bewohnt wird. Jeder Eigentümer muss eine Besetzungsdeklaration vor dem 1. Juli jedes Jahres abgeben, wenn sich eine Änderung ergeben hat.
Wenn man nicht erklärt oder fälschlicherweise sein Eigentum als Hauptwohnung deklariert, um der Grundsteuer zu entgehen, riskiert man eine Nachprüfung. Medialisierte Fälle haben gezeigt, dass die Steuerbehörde Daten abgleicht (steuerliche Adresse, Energieverbrauch, Wählerregistrierungen), um Unstimmigkeiten zu erkennen.
Die Steuerlast einer Zweitwohnung übersteigt die bloße Summe von Grundsteuer und Grundsteuer. Kommunale Zusatzsteuer, Besteuerung der Mieteinnahmen, Wertsteigerung beim Verkauf, Deklarationspflicht: Jeder Posten sollte vor dem Kauf beziffert werden. Die Klassifizierung als Ferienwohnung, die ab 2026 für alle Gemeinden zugänglich ist, bietet eine konkrete Optimierungsmöglichkeit für Eigentümer, die ihre Immobilie saisonal vermieten.