Un membre du conseil syndical qui convoque des réunions informelles pour imposer ses vues, un président qui envoie des mails comminatoires aux copropriétaires récalcitrants, des décisions prises en coulisses sans mandat de l’assemblée générale : ces situations existent dans de nombreuses copropriétés. Le conseil syndical n’a pourtant aucun pouvoir exécutif. Son rôle se limite à assister et contrôler le syndic. Quand cette limite est franchie, les copropriétaires disposent de leviers concrets pour rétablir l’équilibre.
Assemblées dématérialisées et filtrage de l’information : un terrain propice aux dérives
Depuis la pérennisation des assemblées générales par visioconférence ou vote par correspondance, un phénomène nouveau s’est installé. Des syndics professionnels signalent une augmentation des situations où le conseil syndical filtre l’information transmise aux copropriétaires ou oriente les votes en amont.
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Concrètement, cela se traduit par des ordres du jour rédigés de façon orientée, des pièces justificatives transmises tardivement, ou des échanges par groupes WhatsApp où seuls certains copropriétaires sont inclus. Les copropriétaires éloignés géographiquement, qui votent par correspondance, se retrouvent tributaires des documents sélectionnés par le conseil syndical.
Ce type de dérive est plus difficile à détecter qu’un abus commis lors d’une AG physique, où chacun peut prendre la parole et réclamer des pièces sur place. Lorsque vous constatez un abus de pouvoir du conseil syndical de cette nature, la première étape consiste à exiger par courrier recommandé l’accès à l’intégralité des documents de gestion, un droit garanti par la loi du 10 juillet 1965.
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Distinguer le contrôle légitime du dépassement de mandat en copropriété
Vous avez déjà remarqué qu’un membre du conseil syndical interpelle directement un voisin pour un problème de bruit ou de stationnement ? Ce réflexe part souvent d’une bonne intention, mais il constitue un dépassement de mandat.
Le conseil syndical constate et alerte, mais ne sanctionne pas. Seul le syndic dispose du pouvoir d’agir juridiquement au nom du syndicat des copropriétaires. Quand un conseiller syndical adresse lui-même des mises en demeure, impose des restrictions d’accès aux parties communes ou décide seul de travaux, il sort de son rôle.
Comportements qui relèvent d’un abus de pouvoir
- Engager des dépenses ou signer des devis sans vote préalable en assemblée générale, même pour des montants modestes
- Exercer des pressions sur le syndic pour qu’il refuse l’inscription de résolutions proposées par d’autres copropriétaires à l’ordre du jour
- Utiliser les données personnelles des copropriétaires (adresses mail, numéros de téléphone) pour des communications non liées à la gestion courante de l’immeuble
- Empêcher l’accès aux pièces comptables ou conditionner leur consultation à des démarches non prévues par la loi
La frontière est parfois mince. Un conseil syndical actif qui négocie fermement un devis avec un prestataire rend service à la copropriété. Le même conseil qui choisit seul le prestataire sans soumettre la décision au vote dépasse ses attributions.
Recours concrets face à un conseil syndical abusif
La réponse ne passe pas nécessairement par le tribunal. Plusieurs étapes permettent de résoudre la situation avant d’en arriver là.
Demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour de l’AG
Tout copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette demande doit être formulée par courrier recommandé avec accusé de réception. Le syndic ne peut pas la refuser si elle est conforme au règlement de copropriété.
Vous pouvez ainsi proposer la révocation d’un ou plusieurs membres du conseil syndical. Cette révocation se vote à la majorité simple de l’article 25 de la loi de 1965. Si la majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut être organisé immédiatement.
Révoquer le président du conseil syndical
Le président du conseil syndical est élu par les membres du conseil eux-mêmes, pas par l’assemblée générale. Pour le remplacer, deux voies existent :
- Révoquer l’ensemble du conseil syndical en AG, puis en élire un nouveau dont les membres choisiront un autre président
- Demander aux membres du conseil syndical de procéder à une nouvelle élection interne, ce qui suppose leur coopération
En pratique, la première option reste la plus fiable lorsque le président refuse de se remettre en cause.
Saisir le tribunal judiciaire
La voie judiciaire intervient quand les recours internes ont échoué. Un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler des décisions prises en dehors du cadre légal, ou pour engager la responsabilité personnelle d’un membre du conseil syndical qui a causé un préjudice à la copropriété.
Depuis quelques années, les praticiens du droit de la copropriété observent une hausse des contentieux visant directement les membres du conseil syndical, et non plus seulement le syndic. Des conférences organisées par l’UNIS et la FNAIM entre 2022 et 2024 ont documenté cette tendance.
Responsabilité personnelle des membres du conseil syndical
Un point rarement abordé mérite attention. Les membres du conseil syndical peuvent voir leur responsabilité civile personnelle engagée s’ils causent un dommage par leurs actes fautifs. Le bénévolat ne constitue pas un bouclier juridique.
Un conseiller syndical qui prend l’initiative de faire réaliser des travaux sans autorisation de l’AG, et que ces travaux causent un dégât (infiltration, malfaçon), peut être tenu de réparer le préjudice sur ses deniers personnels. Cette responsabilité s’applique aussi en cas d’ingérence dans la vie privée des copropriétaires, par exemple en diffusant des informations personnelles sans accord.
Pour se prémunir, certaines copropriétés souscrivent une assurance couvrant la responsabilité des membres du conseil syndical. Vérifiez si votre contrat multirisque immeuble intègre cette garantie.
Conserver systématiquement les preuves écrites (courriels, courriers, captures d’écran de conversations de groupe) reste le réflexe le plus protecteur, que vous soyez copropriétaire lésé ou membre du conseil syndical agissant de bonne foi. Un dossier bien documenté fait toute la différence si la situation aboutit devant un juge ou simplement lors d’un débat en assemblée générale.