Ein Mitglied des Verwaltungsrats, das informelle Treffen einberuft, um seine Ansichten durchzusetzen, ein Präsident, der drohende E-Mails an widerspenstige Eigentümer sendet, Entscheidungen, die hinter verschlossenen Türen ohne Mandat der Eigentümerversammlung getroffen werden: Diese Situationen existieren in vielen Eigentümergemeinschaften. Der Verwaltungsrat hat jedoch keine exekutive Macht. Seine Rolle beschränkt sich darauf, den Verwalter zu unterstützen und zu kontrollieren. Wenn diese Grenze überschritten wird, haben die Eigentümer konkrete Hebel, um das Gleichgewicht wiederherzustellen.
Digitalisierte Versammlungen und Informationsfilterung: ein fruchtbarer Boden für Missbräuche
Seit der Etablierung von Eigentümerversammlungen per Videokonferenz oder Briefwahl hat sich ein neues Phänomen eingestellt. Professionelle Verwalter berichten von einer Zunahme von Situationen, in denen der Verwaltungsrat die Informationen filtert, die den Eigentümern übermittelt werden, oder die Abstimmungen im Voraus lenkt.
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Konkrete Beispiele sind tendenziös formulierte Tagesordnungen, verspätet übermittelte Nachweise oder Gruppenkommunikationen über WhatsApp, in die nur bestimmte Eigentümer einbezogen werden. Geografisch entfernte Eigentümer, die per Briefwahl abstimmen, sind auf die vom Verwaltungsrat ausgewählten Dokumente angewiesen.
Diese Art von Missbrauch ist schwerer zu erkennen als ein Missbrauch, der während einer physischen Versammlung begangen wird, bei der jeder das Wort ergreifen und vor Ort Nachweise anfordern kann. Wenn Sie einen Machtmissbrauch des Verwaltungsrats dieser Art feststellen, besteht der erste Schritt darin, per Einschreiben den Zugang zu allen Verwaltungsunterlagen zu verlangen, ein Recht, das durch das Gesetz vom 10. Juli 1965 garantiert ist.
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Legitimen Kontrolle von Mandatsüberschreitung in der Eigentümergemeinschaft unterscheiden
Haben Sie schon einmal bemerkt, dass ein Mitglied des Verwaltungsrats einen Nachbarn direkt wegen eines Lärms oder Parkproblems anspricht? Dieser Reflex kommt oft aus einer guten Absicht, stellt jedoch eine Mandatsüberschreitung dar.
Der Verwaltungsrat stellt fest und warnt, aber bestraft nicht. Nur der Verwalter hat die rechtliche Befugnis, im Namen der Eigentümergemeinschaft zu handeln. Wenn ein Verwaltungsrat selbst Mahnungen verschickt, Zugangsbeschränkungen zu den Gemeinschaftsräumen auferlegt oder allein über Arbeiten entscheidet, überschreitet er seine Rolle.
Verhaltensweisen, die einen Machtmissbrauch darstellen
- Ausgaben tätigen oder Angebote ohne vorherige Abstimmung in der Eigentümerversammlung unterzeichnen, selbst bei bescheidenen Beträgen
- Druck auf den Verwalter ausüben, damit er die Eintragung von von anderen Eigentümern vorgeschlagenen Beschlüssen auf die Tagesordnung ablehnt
- Die persönlichen Daten der Eigentümer (E-Mail-Adressen, Telefonnummern) für nicht mit der laufenden Verwaltung des Gebäudes verbundene Mitteilungen verwenden
- Den Zugang zu den Buchhaltungsunterlagen verweigern oder deren Einsichtnahme an nicht gesetzlich vorgesehene Schritte knüpfen
Die Grenze ist manchmal schmal. Ein aktiver Verwaltungsrat, der hartnäckig ein Angebot mit einem Dienstleister verhandelt, leistet der Eigentümergemeinschaft einen Dienst. Derselbe Rat, der allein den Dienstleister auswählt, ohne die Entscheidung zur Abstimmung zu bringen, überschreitet seine Befugnisse.
Konkrete Maßnahmen gegen einen missbräuchlichen Verwaltungsrat
Die Antwort führt nicht unbedingt über das Gericht. Mehrere Schritte ermöglichen es, die Situation zu klären, bevor es dazu kommt.
Die Eintragung eines Punktes auf die Tagesordnung der Versammlung beantragen
Jeder Eigentümer kann den Verwalter bitten, eine Frage auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. Diese Anfrage muss per Einschreiben mit Rückschein formuliert werden. Der Verwalter kann sie nicht ablehnen, wenn sie den Vorschriften der Eigentümergemeinschaft entspricht.
Sie können somit die Abberufung eines oder mehrerer Mitglieder des Verwaltungsrats vorschlagen. Diese Abberufung wird mit einfacher Mehrheit gemäß Artikel 25 des Gesetzes von 1965 beschlossen. Wenn die Mehrheit nicht erreicht wird, das Projekt jedoch mindestens ein Drittel der Stimmen erhält, kann sofort eine zweite Abstimmung mit einfacher Mehrheit organisiert werden.
Den Präsidenten des Verwaltungsrats abberufen
Der Präsident des Verwaltungsrats wird von den Mitgliedern des Rates selbst gewählt, nicht von der Eigentümerversammlung. Um ihn zu ersetzen, gibt es zwei Wege:
- Den gesamten Verwaltungsrat in der Versammlung abzuberufen und dann einen neuen zu wählen, dessen Mitglieder einen anderen Präsidenten wählen
- Die Mitglieder des Verwaltungsrats zu bitten, eine interne Neuwahl durchzuführen, was ihre Kooperation voraussetzt
In der Praxis bleibt die erste Option die zuverlässigste, wenn der Präsident sich weigert, sich zu hinterfragen.
Das Gericht anrufen
Der Rechtsweg wird beschritten, wenn interne Rechtsmittel gescheitert sind. Ein Eigentümer kann das Gericht anrufen, um Entscheidungen, die außerhalb des gesetzlichen Rahmens getroffen wurden, aufzuheben oder um die persönliche Verantwortung eines Mitglieds des Verwaltungsrats, das der Eigentümergemeinschaft einen Schaden zugefügt hat, geltend zu machen.
In den letzten Jahren haben Praktiker des Wohnungseigentumsrechts einen Anstieg von Rechtsstreitigkeiten beobachtet, die direkt gegen Mitglieder des Verwaltungsrats gerichtet sind, und nicht mehr nur gegen den Verwalter. Konferenzen, die von der UNIS und der FNAIM zwischen 2022 und 2024 organisiert wurden, haben diesen Trend dokumentiert.
Persönliche Verantwortung der Mitglieder des Verwaltungsrats
Ein selten angesprochenes Thema verdient Beachtung. Die Mitglieder des Verwaltungsrats können für Schäden, die sie durch ihr fehlerhaftes Handeln verursachen, persönlich haftbar gemacht werden. Ehrenamtliche Tätigkeiten bieten keinen rechtlichen Schutz.
Ein Verwaltungsrat, der die Initiative ergreift, Arbeiten ohne Genehmigung der Versammlung durchführen zu lassen, und diese Arbeiten einen Schaden (z.B. Wassereinbruch, Mängel) verursachen, kann verpflichtet werden, den Schaden aus eigenen Mitteln zu reparieren. Diese Verantwortung gilt auch im Falle von Eingriffen in das Privatleben der Eigentümer, beispielsweise durch die Weitergabe persönlicher Informationen ohne Zustimmung.
Um sich abzusichern, schließen einige Eigentümergemeinschaften eine Versicherung ab, die die Verantwortung der Mitglieder des Verwaltungsrats abdeckt. Überprüfen Sie, ob Ihr Gebäudeversicherungsvertrag diese Garantie umfasst.
Systematisch schriftliche Beweise aufbewahren (E-Mails, Briefe, Screenshots von Gruppenchats) bleibt der schützendste Reflex, egal ob Sie ein benachteiligter Eigentümer oder ein Mitglied des Verwaltungsrats sind, das in gutem Glauben handelt. Eine gut dokumentierte Akte macht den Unterschied, wenn die Situation vor Gericht oder einfach während einer Debatte in der Eigentümerversammlung endet.