Un miembro del consejo sindical que convoca reuniones informales para imponer sus puntos de vista, un presidente que envía correos electrónicos amenazantes a los copropietarios rebeldes, decisiones tomadas entre bastidores sin mandato de la asamblea general: estas situaciones existen en muchas comunidades de propietarios. Sin embargo, el consejo sindical no tiene ningún poder ejecutivo. Su función se limita a asistir y controlar al administrador. Cuando se cruza este límite, los copropietarios tienen herramientas concretas para restablecer el equilibrio.
Asambleas desmaterializadas y filtrado de la información: un terreno propicio para los abusos
Desde la consolidación de las asambleas generales por videoconferencia o voto por correspondencia, ha surgido un nuevo fenómeno. Administradores profesionales informan sobre un aumento de situaciones en las que el consejo sindical filtra la información transmitida a los copropietarios o orienta los votos de antemano.
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Concretamente, esto se traduce en órdenes del día redactadas de manera sesgada, documentos justificativos enviados tardíamente, o intercambios a través de grupos de WhatsApp donde solo algunos copropietarios están incluidos. Los copropietarios que están geográficamente distantes y votan por correspondencia dependen de los documentos seleccionados por el consejo sindical.
Este tipo de abuso es más difícil de detectar que un abuso cometido durante una asamblea física, donde cada uno puede tomar la palabra y solicitar documentos en el lugar. Cuando usted constata un abuso de poder del consejo sindical de esta naturaleza, el primer paso consiste en exigir por carta recomendada el acceso a la totalidad de los documentos de gestión, un derecho garantizado por la ley del 10 de julio de 1965.
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Distinguir el control legítimo del exceso de mandato en la comunidad de propietarios
¿Ya ha notado que un miembro del consejo sindical interpela directamente a un vecino por un problema de ruido o estacionamiento? Este reflejo a menudo parte de una buena intención, pero constituye un exceso de mandato.
El consejo sindical constata y alerta, pero no sanciona. Solo el administrador tiene el poder de actuar jurídicamente en nombre del sindicato de copropietarios. Cuando un consejero sindical envía por sí mismo requerimientos, impone restricciones de acceso a las áreas comunes o decide solo sobre obras, está fuera de su rol.
Comportamientos que constituyen un abuso de poder
- Realizar gastos o firmar presupuestos sin votación previa en asamblea general, incluso para montos modestos
- Ejercer presiones sobre el administrador para que rechace la inclusión de resoluciones propuestas por otros copropietarios en el orden del día
- Utilizar los datos personales de los copropietarios (direcciones de correo electrónico, números de teléfono) para comunicaciones no relacionadas con la gestión corriente del edificio
- Impedir el acceso a los documentos contables o condicionar su consulta a trámites no previstos por la ley
La frontera a veces es delgada. Un consejo sindical activo que negocia firmemente un presupuesto con un proveedor está haciendo un servicio a la comunidad de propietarios. El mismo consejo que elige solo al proveedor sin someter la decisión a votación excede sus atribuciones.
Recursos concretos frente a un consejo sindical abusivo
La respuesta no necesariamente pasa por el tribunal. Varias etapas permiten resolver la situación antes de llegar a ese punto.
Solicitar la inclusión de un punto en el orden del día de la AG
Cualquier copropietario puede solicitar al administrador que incluya una cuestión en el orden del día de la próxima asamblea general. Esta solicitud debe ser formulada por carta recomendada con acuse de recibo. El administrador no puede rechazarla si es conforme al reglamento de la comunidad de propietarios.
Así puede proponer la revocación de uno o varios miembros del consejo sindical. Esta revocación se vota por mayoría simple según el artículo 25 de la ley de 1965. Si no se alcanza la mayoría pero el proyecto obtiene al menos un tercio de los votos, se puede organizar una segunda votación por mayoría simple de inmediato.
Revocar al presidente del consejo sindical
El presidente del consejo sindical es elegido por los propios miembros del consejo, no por la asamblea general. Para reemplazarlo, existen dos vías:
- Revocar a todo el consejo sindical en la AG y luego elegir uno nuevo cuyos miembros elegirán a otro presidente
- Solicitar a los miembros del consejo sindical que realicen una nueva elección interna, lo que supone su cooperación
En la práctica, la primera opción sigue siendo la más fiable cuando el presidente se niega a cuestionarse.
Presentar una demanda ante el tribunal judicial
La vía judicial se activa cuando los recursos internos han fracasado. Un copropietario puede presentar una demanda ante el tribunal judicial para anular decisiones tomadas fuera del marco legal, o para hacer responsable personalmente a un miembro del consejo sindical que ha causado un daño a la comunidad de propietarios.
Desde hace algunos años, los profesionales del derecho de la propiedad horizontal han observado un aumento de los litigios que afectan directamente a los miembros del consejo sindical, y no solo al administrador. Conferencias organizadas por la UNIS y la FNAIM entre 2022 y 2024 han documentado esta tendencia.
Responsabilidad personal de los miembros del consejo sindical
Un punto raramente abordado merece atención. Los miembros del consejo sindical pueden ver su responsabilidad civil personal comprometida si causan un daño por sus actos indebidos. El voluntariado no constituye un escudo jurídico.
Un consejero sindical que toma la iniciativa de realizar obras sin autorización de la AG, y que estas obras causan un daño (infiltración, defecto de construcción), puede ser obligado a reparar el perjuicio con sus propios recursos. Esta responsabilidad también se aplica en caso de intromisión en la vida privada de los copropietarios, por ejemplo, al difundir información personal sin consentimiento.
Para protegerse, algunas comunidades de propietarios contratan un seguro que cubre la responsabilidad de los miembros del consejo sindical. Verifique si su contrato multirriesgo de edificio incluye esta garantía.
Conservar sistemáticamente las pruebas escritas (correos electrónicos, cartas, capturas de pantalla de conversaciones de grupo) sigue siendo el reflejo más protector, ya sea que usted sea un copropietario agraviado o un miembro del consejo sindical actuando de buena fe. Un expediente bien documentado marca la diferencia si la situación llega ante un juez o simplemente durante un debate en la asamblea general.