Een lid van de syndicale raad die informele vergaderingen bijeenroept om zijn standpunten op te leggen, een voorzitter die dreigende e-mails stuurt naar recalcitrante mede-eigenaren, beslissingen die achter de schermen worden genomen zonder mandaat van de algemene vergadering: deze situaties komen voor in veel appartementsgebouwen. De syndicale raad heeft echter geen uitvoerende macht. Zijn rol beperkt zich tot het bijwonen en controleren van de syndicus. Wanneer deze grens wordt overschreden, hebben de mede-eigenaren concrete middelen om het evenwicht te herstellen.
Gedematerialiseerde vergaderingen en informatiefiltering: een vruchtbare bodem voor misbruik
Sinds de verankering van de algemene vergaderingen via videoconferentie of stemmen per post, is er een nieuw fenomeen ontstaan. Professionele syndici melden een toename van situaties waarin de syndicale raad de informatie die aan de mede-eigenaren wordt doorgegeven filtert of de stemmen voorafgaand aan de vergadering beïnvloedt.
Aanvullende lectuur : Hoe een benzinegrasmaaier schoon te maken?
Concreet vertaalt dit zich in agenda’s die op een tendentieuze manier zijn opgesteld, bewijsstukken die te laat worden doorgestuurd, of uitwisselingen via WhatsApp-groepen waarin slechts enkele mede-eigenaren zijn opgenomen. Geografisch afgelegen mede-eigenaren, die per post stemmen, zijn afhankelijk van de documenten die door de syndicale raad zijn geselecteerd.
Dit soort misbruik is moeilijker te detecteren dan een misbruik dat tijdens een fysieke AV plaatsvindt, waar iedereen het woord kan nemen en ter plaatse om documenten kan vragen. Wanneer u een misbruik van macht door de syndicale raad van deze aard constateert, is de eerste stap om per aangetekende brief toegang te eisen tot alle beheersdocumenten, een recht dat is gegarandeerd door de wet van 10 juli 1965.
Aanrader : Hoe een ambachtsman te worden in Nantes: essentiële criteria en onmisbare stappen
Legitieme controle onderscheiden van mandaatoverschrijding in een appartementsgebouw
Heeft u ooit opgemerkt dat een lid van de syndicale raad een buurman rechtstreeks aanspreekt over een geluids- of parkeerprobleem? Deze reflex komt vaak voort uit goede bedoelingen, maar het is een mandaatoverschrijding.
De syndicale raad constateert en waarschuwt, maar sanctioneert niet. Alleen de syndicus heeft de bevoegdheid om juridisch op te treden namens de vereniging van mede-eigenaren. Wanneer een syndicaal raadslid zelf aanmaningen verstuurt, toegang tot gemeenschappelijke delen beperkt of alleen beslist over werkzaamheden, overschrijdt hij zijn rol.
Gedragingen die wijzen op misbruik van macht
- Uitgaven aangaan of offertes ondertekenen zonder voorafgaande stemming in de algemene vergadering, zelfs voor bescheiden bedragen
- Druk uitoefenen op de syndicus om de inschrijving van door andere mede-eigenaren voorgestelde resoluties op de agenda te weigeren
- Persoonlijke gegevens van mede-eigenaren (e-mailadressen, telefoonnummers) gebruiken voor communicatie die niet gerelateerd is aan het dagelijks beheer van het gebouw
- Toegang tot boekhoudstukken verhinderen of hun raadpleging afhankelijk maken van procedures die niet door de wet zijn voorzien
De grens is soms dun. Een actieve syndicale raad die stevig onderhandelt over een offerte met een leverancier, doet de vereniging een dienst. Dezelfde raad die alleen de leverancier kiest zonder de beslissing aan stemming voor te leggen, overschrijdt zijn bevoegdheden.
Concreet verweer tegen een abusieve syndicale raad
De oplossing hoeft niet noodzakelijk via de rechtbank te lopen. Verschillende stappen kunnen helpen om de situatie op te lossen voordat het zover komt.
Vraag om een punt op de agenda van de AV
Elke mede-eigenaar kan de syndicus vragen om een vraag op de agenda van de volgende algemene vergadering te plaatsen. Dit verzoek moet per aangetekende brief met ontvangstbevestiging worden gedaan. De syndicus kan dit niet weigeren als het in overeenstemming is met het reglement van mede-eigendom.
U kunt zo de herroeping van een of meerdere leden van de syndicale raad voorstellen. Deze herroeping wordt gestemd bij eenvoudige meerderheid volgens artikel 25 van de wet van 1965. Als de meerderheid niet wordt bereikt, maar het voorstel ten minste een derde van de stemmen ontvangt, kan er onmiddellijk een tweede stemming bij eenvoudige meerderheid worden georganiseerd.
De voorzitter van de syndicale raad herroepen
De voorzitter van de syndicale raad wordt gekozen door de leden van de raad zelf, niet door de algemene vergadering. Om hem te vervangen, zijn er twee mogelijkheden:
- De hele syndicale raad in de AV herroepen en vervolgens een nieuwe kiezen waarvan de leden een andere voorzitter kiezen
- De leden van de syndicale raad vragen om een nieuwe interne verkiezing, wat hun medewerking veronderstelt
In de praktijk blijft de eerste optie het betrouwbaarst wanneer de voorzitter weigert zich in vraag te stellen.
De rechtbank inschakelen
De juridische weg wordt ingeschakeld wanneer de interne middelen zijn mislukt. Een mede-eigenaar kan de rechtbank inschakelen om besluiten die buiten het wettelijke kader zijn genomen te laten annuleren, of om de persoonlijke aansprakelijkheid van een lid van de syndicale raad in te roepen die schade aan de vereniging heeft veroorzaakt.
De afgelopen jaren hebben praktiserende juristen in het appartementsrecht een toename gezien van rechtszaken die zich rechtstreeks tegen de leden van de syndicale raad richten, en niet alleen tegen de syndicus. Conferenties georganiseerd door de UNIS en de FNAIM tussen 2022 en 2024 hebben deze trend gedocumenteerd.
Persoonlijke aansprakelijkheid van de leden van de syndicale raad
Een zelden besproken punt verdient aandacht. De leden van de syndicale raad kunnen persoonlijk civielrechtelijk aansprakelijk worden gesteld als zij schade veroorzaken door hun foutieve daden. Vrijwilligerswerk biedt geen juridische bescherming.
Een syndicaal raadslid dat het initiatief neemt om werkzaamheden uit te laten voeren zonder toestemming van de AV, en die werkzaamheden veroorzaken schade (infiltratie, gebrekkig werk), kan verplicht worden om de schade uit zijn persoonlijke middelen te vergoeden. Deze aansprakelijkheid geldt ook in geval van inmenging in het privéleven van mede-eigenaren, bijvoorbeeld door persoonlijke informatie zonder toestemming te verspreiden.
Om zich te beschermen, sluiten sommige appartementsgebouwen een verzekering af die de aansprakelijkheid van de leden van de syndicale raad dekt. Controleer of uw multirisico vastgoedverzekering deze dekking omvat.
Bewaar systematisch schriftelijke bewijzen (e-mails, brieven, screenshots van groepsgesprekken) blijft de meest beschermende reflex, of u nu een benadeelde mede-eigenaar bent of een lid van de syndicale raad dat te goeder trouw handelt. Een goed gedocumenteerd dossier maakt het verschil als de situatie voor de rechter komt of simpelweg tijdens een debat in de algemene vergadering.